Составляющие ставки капитализации. Практика Оценки

Методы расчёта ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее значимыми среди них являются:

ь информация о доходах и ценах сделки на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;

ь источники и условия финансирования сделок;

ь возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Существующие методы определения общей ставки капитализации представлены ниже:

Методы анализа рыночных аналогов - основной и наиболее корректный метод определения ставки капитализации.

Инвестор может много гадать относительного того, что будет с недвижимостью в течение прогнозного периода, однако использование ставки капитализации освобождает от этого процесса, но только при наличии надёжной информации по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам, то есть для этого требуется развитой информативный рынок.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а так же соответствовать ему по размерам дохода, физическому сходству, месту расположения, соотношению между валовым доходом и будущего поведения имущественных стоимостей эксплуатационными расходами, сложившимися на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей.

Метод кумулятивного построения ставки капитализации при оценке недвижимого имущества делит её на две составляющие: доход на инвестиции (капитал) и норму возмещения вложенной суммы.

Доход на капитал (i) - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учётом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями, то есть это процент, который выплачивается за использование денежных средств.

Возврат или возмещение капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Этот элемент коэффициента капитализации применяется только в изнашиваемой части активов.

Ставка доходов на капитал строится следующим образом:

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает "фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата".

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям.

При использовании западной безрисковой ставки необходимо учитывать премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Данная безрисковая ставка активно использовалась в РФ на первых этапах становления оценки, так как это период характеризовался сплошным копированием западного опыта без учёта российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берётся доходность по облигациям федерального займа. Поправку на страновой риск, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства, однако эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путём может самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчётах существенно повышается. В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублёвые, так и валютные. При пересчёте номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им ещё в 30-е г. г. XX в.:

Rн = Rр + Jинф. + Rр x Jинф.

где Rн - номинальная ставка;

Rр - реальная ставка;

Jинф - индекс инфляции.

Номинальная ставка:

• 1. годовая ставка процентов, исходя из которой определяется величина ставки, применяемая в каждом периоде при начислении сложных процентов несколько раз в год;
• 2. процентная ставка, исчисляется без учёта инфляции.

Реальная ставка - процентная ставка, очищенная от инфляции. Реальная процентная ставка вычисляется как разница между номинальной процентной ставкой и уровнем инфляции. Различают:

ь ex ante - ожидаемая реальная процентная ставка в момент выдачи кредита;

ь ex post - фактически состоявшаяся реальная процентная ставка.

При расчёте валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы И. Фишера с учётом индекса долларовой инфляции, при определении рублёвой безрисковой ставки - индекса рублёвой инфляции.

При использовании номинальный потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при ирреальных потоках доходов - в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, то есть отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.

При расчёте надбавки за низкую ликвидность учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке.

Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надёжности.

Средний размер страховых отчислений составляет 14-20%.

Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учётом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

К недостаткам метода суммирования относится субъективный подход к принятию размеров составляющих ставки капитализации.

В ряде случаев ставка капитализации и доход на инвестиции совпадают, то есть Ск = i. Это так называемая бессрочная (вечная рента), а при ней возмещение капитала не обязательно, стоимость объекта не изменится с течением времени, периодически получаемый доход выражает доход на сложенные средства, а полное возмещение первоначально вложенных средств происходит в момент продажи объекта.

В случае, когда стоимость объекта уменьшается за период владения и полное возмещение вложенных средств в момент продажи становится невозможным, часть текущего дохода должна рассматриваться как возвращение инвестиций, остаток же составит доход на инвестиции. В этом случае ставка капитализации (Ск) должна быть увеличена таким образом, чтобы она давала возможность рассчитать единую сумму стоимости актива.

Когда прогнозируется рост стоимости актива, то весь текущий доход и часть выручки от перепродажи будут составлять доход на инвестиции. Возврат же инвестиций будет обеспечен за счёт остатка выручки от перепродажи, тогда ставка капитализации может быть рассчитана путём вычитания ежегодного процента прироста капитала из ставки дохода на инвестиции (i).

Метод коэффициента покрытия долга применяется в случаях, когда большинство объектов недвижимости приобретаются с привлечением заёмных средств, при этом общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям, как банка, так и инвестора.

К требованиям банка относятся:

ь получение прибыли на определённом уровне с учётом риска по выдаче кредита и получение равных периодических платежей, включающих выплаты по процентам;

ь погашение основной задолженности.

К требованиям инвестора относятся:

ь получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объёме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска;

ь возмещение первоначально вложенных средств.

Коэффициент покрытия долга (DCR) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга, рассчитываемых из условий самоамортизирующегося кредита, к чистому операционному доходу.

Данный коэффициент ещё называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:

где DS - ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

NOY - репрезентативная величина ожидаемого чистого дохода;

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения.

Коэффициент DCR используется кредиторами в качестве в качестве требования к кредитуемому инвестиционному проекту, если последний оценивается как более рискованный, чем другие варианты кредитования. При использовании этого метода предполагается, что стоимость недвижимости за период времени не изменится или, по крайней мере, не уменьшится.

По этому методу общая ставка капитализации равна произведению коэффициента ипотечной задолженности М, ипотечной постоянной Rm и коэффициента покрытия долга:

Ск = М x Rm x DCR

Сm - стоимость заёмных средств;

С - стоимость объекта (вся сумма инвестиций);

Параметры, используемые в этом методе, представляют собой открытую банковскую информацию. Этот метод не является основным, а, скорее используется как корректирующий, дающий ориентирующее значение ставки, капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надёжны.

Метод связанных инвестиций аналогично методу коэффициента покрытия долга используется, если для приобретения недвижимости привлекается заёмный капитал. В этом случае величина Ск должна учитывать интересы как собственного, так и заёмного капитала. Эти интересы выражаются в виде соответствующих ставок капитализации Rе (для собственных средств) и Rm (для заёмных средств). Общая ставка капитализации в этом методе определяется как средневзвешенная величина относительно финансовых составляющих с коэффициентами, равными долям заёмного и собственного капитала соответственно:

R = M x Rm + (1 - M) x Re

где М коэффициент ипотечной задолженности.

Значение ставки капитализации для собственного капитала (Rе) определяется из данных по сопоставимым объектам деления значения дохода до налогообложения на величину собственного капитала.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Dn - годовой денежный поток до выплаты налогов;

С - величина собственного капитала.

Метод связанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен методу связанных инвестиций по финансовым компонентам, однако применяется к составным частям недвижимости - земле (участку) и улучшениям (строениям).

Общая ставка капитализации определяется как средневзвешенная величина между ставкой капитализации для земли Rl и ставкой для улучшения Rb:

Ck = L x Rl + (1 - L)

где L - доля стоимости земли в стоимости недвижимости

Ставки капитализации для земли и улучшений могут быть рассчитаны при условии, что можно с достаточной точностью на основе рыночных данных получить ставки капитализации для каждого из компонентов, а так же долю их вкладов в общую стоимость имущества.

Расчёт общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает норма отдачи (конечная отдача), в силу того что учитывается весь период владения. Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:

где? = (FV - PV) / PV

Долевое изменение стоимости;

Yi - ставка доходности инвестиций.

Это выражение представляет собой уравнение Элвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заёмного капитала. При этом предполагается, что доход носит аннуитетный характер, а стоимость актива может изменяться в ту или иную сторону.

При уменьшении стоимости за период владения инвестор требует, чтобы компенсация потерянной стоимости происходила за счёт периодического дохода; увеличение стоимости, как части дохода можно заменить эквивалентом по текущей стоимости в виде дополнительного потока дохода.

Замена изменения стоимости эквивалентным периодическим доходом позволяет для определения текущей стоимости вместо дисконтирования использовать ставку капитализации как ставку дисконтирования, скорректированную на изменение стоимости первоначального капитала.

Определение Ck зависит от того, исходя из каких условий формируется фонд возмещения. Эти условия диктуются доступными вариантами реинвестирования. При этом используется метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов виде постоянного аннуитета. Хорошей иллюстрацией метода служит самоамортизирующийся кредит, где ставка капитализации для кредита, то есть ипотечная постоянная, представляет собой сумму процента, который в этом случае является нормой прибыли на сумму кредита, и фактора фонда, определяемого по ставке кредитного процента.

Метод Хоскольда предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. Например, инвестор приобрёл актив с существенно большей доходностью по сравнению с другими возможностями, осознавая при этом риск, которому подвержены его вложения. Чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок. В этом заключается допущение Хоскольда - фонд возмещения формируется по "безрисковой" ставке.

Формирование фонда возмещения при линейном возврате капитала происходит следующим образом.

Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом.

Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля 1/n, где n - время амортизации, исчисляемое в годах. Выражение для общей ставки капитализации по методу Ринга выглядит следующим образом:

где n - оставшийся срок экономической жизни.

Инвесторы сектора недвижимости полагаются на различные типы информации в процессе переговоров относительно объектов недвижимости, приносящих доход. Например, их интересует привлекательность места расположения имущества и/или любые предстоящие изменениям в районе. Одной из важнейших составляющих, которая помогает инвесторам принять решение, является ставка капитализации. Ставка капитализации (соотношение чистой прибыли имущества и его покупной цены) позволяет инвесторам сравнивать недвижимости между собой, оценивая норму прибыли на инвестиции в собственность. Изучите шаги ниже, чтобы вычислить ставку капитализации для вашего дома!

Шаги

Часть 1

1. Рассчитайте годовой валовой доход инвестиционной собственности. Валовым доходом определенной инвестиционной собственности в основном является доход от сдачи ее в аренду. Другими словами, когда инвестор недвижимости покупает дом, он/она обычно делает на этом деньги, прежде всего, от сдачи его в аренду жильцам. Однако это не является единственным возможным источником дохода. Прочие поступления также могут начисляться от имущества, такого как, например, торговые аппараты или стиральные машины.

   • Например, предположим, что мы только что купили дом и намерены сдавать его в аренду за $750/месяц. При таких темпах мы можем ожидать, что годовая валовая прибыль собственности будет составлять 750 × 12 = $9000.

2. Вычтите операционные расходы, связанные с собственностью, из валового дохода. Любой объект недвижимости подразумевает эксплуатационные расходы. Как правило, это расходы, связанные с содержанием, страхованием, налогами и управлением недвижимостью. Используйте точный расчет оценки этих сумм и вычтите их из валового дохода, рассчитанного выше. Таким образом, вы получите «чистый доход» от собственности.

   • Например, предположим, что после того, как арендная плата установлена, обнаруживается, что мы можем ожидать следующие ежегодные расходы, связанные с собственностью: взнос в размере $900 в управление недвижимостью, $450 на содержание дома, $710 в виде налогов и $650 за страхование. 9000 - 900 - 450 - 710 - 650 = «$6290» является нашей чистой прибылью.
   • Обратите внимание, что при расчете ставки капитализации коммерческие расходы, включая расходы на покупку собственности, выплаты по кредиту, сборы и т.д., «не» учитываются, так как эти пункты отражают положение инвестора и являются переменными по своей природе. Они отрицательно влияют на нейтральное сравнение, для которого ставка капитализации предназначена.

3. Разделите чистый доход на цену, которая была заплачена за покупку собственности. Ставка капитализации – это соотношение между чистым доходом от собственности и его первоначальной ценой или капитальными затратами. Ставка капитализации выражается в процентах.

   • Предположим, что мы приобрели нашу собственность за $40000,00. С учетом этой информации, у нас теперь есть все, что нужно знать, чтобы найти нашу ставку капитализации. См. ниже:
     • $9000 (валовой доход)
     • -$900 (управление собственностью)
     • -$450 (содержание)
     • -$710 (налоги)
     • -$650 (страховка)
     • =$6290 (чистая прибыль) / $40000 (покупная цена) = 0.157 = «15.7% ставка капитализации»

   Часть 2

   Используйте ставку капитализации с умом

   1. Используйте ставку капитализации для быстрого сравнения похожих инвестиционных возможностей. Ставка капитализации в основном представляет собой расчетную процентную прибыль, которую инвестор может получить от покупки недвижимости. Из-за этого ставка капитализации хорошо подходит для сравнения потенциального приобретения с другими инвестиционными возможностями схожего характера. Ставка капитализации позволяет быстро делать приблизительные сравнения потенциального дохода от инвестиционной недвижимости и может помочь вам сузить список вариантов.

      • Например, предположим, что мы рассматриваем возможность покупки двух предметов собственности в одном и том же районе. Одна имеет ставку капитализации 8%, в то время как у другой она равна 13%. Этот первоначальное сравнение говорит в пользу второй собственности, так как она обещает получение большей выручки на каждый вложенный доллар.

   2. Не используйте ставку капитализации как единственный фактор определения инвестиционной жизнеспособности. Несмотря на то, что ставка капитализации дает возможность делать быстрые, легкие сравнения между двумя или более предметами собственности, она «далеко» не единственный фактор, который следует рассмотреть. Инвестиции в недвижимость могут быть довольно сложным делом. Простые инвестиции также зависят от рыночной расстановки сил и непредвиденных событий, выходящих за рамки простого расчета ставки капитализации. Как минимум, вам также необходимо рассмотреть потенциал роста доходов вашего имущества, равно как и любые возможные изменения в самой его стоимости.

      • Например, предположим, что мы покупаем предмет собственности за $ 1000000,00 и ожидаем получать $100000,00 прибыли в год, что дает нам ставку капитализации 10%. Вдруг местный рынок жилья претерпевает изменения, и стоимость собственности увеличивается до $1500000,00, а ставка капитализации падает до 6,66%. В этом случае, может быть, стоит рассмотреть возможность продажи имущества, а прибыль использовать на другие вложения.

   3. Используйте ставка капитализации для подтверждения уровня доходов инвестиционной собственности. Если вы знаете ставку капитализации собственности в районе ее местонахождения, вы можете использовать эту информацию для определения размера чистой прибыли вашей собственности, которую вам нужно будет генерировать, чтобы оправдать свои инвестиции. Для этого просто умножьте запрашиваемую за собственность цену на ставку капитализации подобного имущества в районе, чтобы найти свой «рекомендованный» чистый уровень дохода. Стоит отметить, что, по существу, расчет «чистой прибыли» сводится к уравнению (Чистая прибыль / цена) = ставка капитализации.

      • Например, если мы приобрели собственность за $400000,00 в районе, где наиболее схожее имущество имеет ставку капитализации 8%, мы могли бы найти наш «рекомендованный» уровень дохода путем умножения 400000,00 × 0,08 = «$32,000». Полученное значение представляет собой сумму чистой прибыли имущества, которую необходимо будет генерировать в год, чтобы получить ставку капитализации 8%, что соответственно должно отразиться на устанавливаемых арендных ставках.
   • Всегда удостоверяйтесь в доходности инвестиционной собственности, а также рассчитывайте расходы, если это возможно. Условие, связанное с предложением покупки недвижимости должно включать рассмотрение договоров аренды для проверки доходов от аренды. Расходы можно рассчитать, связавшись независимым поставщиком.
   • В процессе оценки стоимости имущества, оценщики будут смотреть на сопоставимые продажи, стоимость восстановления и результаты доходного подхода. Доходный подход показывает необходимую доходность капитала и рентабельность заемного капитала.

   Предупреждения

   • Ставка капитализации не отражает будущий риск. Инвестор не может полагаться на ставку капитализации как на показатель того, что текущий доход или стоимость имущества будет держаться на этом уровне, на протяжении всего времени. Собственность и арендная плата, связанная с ней могут обесцениваться или возрастать в цене. Расходы могут одновременно расти. Ставка капитализации не показывает прогноз о будущем риске.

Используемый при прямой капитализации коэффициент соответствует общей ставке капитализации, которая может быть определена рядом методов.

Метод рыночной выжимки, или анализ сравнимых продаж, заключается в извлечении ставки капитализации из сравнимых продаж, когда имеется достаточное количество данных по схожим объектам доходной недвижимости.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а также соответствовать ему по размерам дохода, физического сходства, места расположения, соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами, сложившимся на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей.

По сравнимым объектам собирают следующие данные:

• цену объекта;
• приносимый доход;
• коэффициент эксплуатационных расходов, как отношение валового дохода к эксплуатационным расходам;
• условия финансирования сделки, долю заемных средств;
• ситуацию на рынке в момент заключения сделки.

Пример. Определить ставку капитализации по следующим данным. Подобраны четыре сравниваемые объекта:

Если характеристики всех сравниваемых объектов и оцениваемого примерно совпадают, а данные получены по надежным источникам, то ставка капитализации рассчитывается как средняя арифметическая и равняется СК = 0,17545.

Если имеются расхождения, то ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная отдельных ставок капитализации, причем удельный вес каждой из них прямо пропорционален степени схожести сравнимого объекта и надежности информации по нему.

Метод кумулятивного построения ставки капитализации делит ее на составные части: доход на инвестиции и ставку возмещения капитала.

Доход на инвестиции разбивается на четыре части:

• безрисковая процентная ставка (может соответствовать банковскому проценту на капитал или процентной ставке по государственным краткосрочным облигациям);
• поправка на риск в зависимости от рискованности вложения капитала;
• поправка на низкую ликвидность данного объекта недвижимости;
• поправка на инвестиционный менеджмент, связанная с затратами на управленческие усилия, в частности на заполнение налоговой декларации и т. д.

Пример.

К недостаткам метода суммирования относится субъективный подход оценщика к разбору ситуации, принятию размеров составляющих ставки капитализации.

Пример. Используя метод прямой капитализации, определить стоимость дачного дома общей площадью 300 м2, с земельным участком 0,15 га, расположенного в престижном дачном поселке на расстоянии 35 км от г. Москвы.

1. Потенциальный валовый доход от сдачи объекта в аренду по проведенному анализу рынка аренды сопоставимых объектов на территории этого поселка определен по сложившейся ставке арендной платы в 90 долл. за 1 м 2 в год:

ПВД = 300 · 90 = 27 000 долл. в год.

2. По уровню комфорта и оборудования дачный дом пригоден для круглогодичного проживания и по условиям сдачи предполагает наличие одного арендатора на срок не менее года. Загрузка объекта, таким образом, составляет либо 100%, либо 0%. Проведенные маркетинговые исследования показали, что недополучение арендной платы за период с момента выставления на рынок до момента сдачи в аренду могут составлять 10% в год.

Действительный валовый доход:

ДВД = 27 000 - 27 000 * 0,1 = 24 300 долл. в год.

3. Суммарные расходы собственника объекта связаны с налогами, текущим ремонтом и другими расходами и составляют 1 350 долл. в год.
Чистый операционный доход:

ЧОД = 24 300 - 1 350 = 22 950 долл. в год.

4. Общая ставка капитализации, рассчитанная на основе данных о продаже аналогичных объектов, составила 19,3%.

Методом кумулятивного построения ставка определена в размере 18%. Учитывая, что первый метод более точно отражает особенности конкретного рынка, принято решение об окончательном размере ставки капитализации - 19%.

Стоимость оцениваемого объекта составит:

22 950: 0,19 = 120 789 или 121 000 долл.

Другие методы определения общей ставки капитализации (метод коэффициента покрытия долга, метод ипотечно-инвестиционного анализа) учитывают особенности более сложных схем финансирования в объекты недвижимости.

Метод финансовых составляющих - собственные и заемные средства

Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора.

К требованиям банка относятся получение прибыли на определенном уровне с учетом риска по выдаче кредита и получение равновеликих периодических платежей, включающих выплаты по процентам и погашение основной задолженности.

К требованиям инвестора относятся получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объеме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска и возмещение первоначально вложенных средств.

Ставка капитализации для заемных средств Скз - ипотечная постоянная.

Ипотечная постоянная является суммой процентной ставки и соответствующего коэффициента фонда погашения.

Ставка капитализации для собственных средств СКсс рассчитывается на основе дохода инвестора после выплат по обслуживанию долга и амортизационных отчислений, но до уплаты налогов, по формуле:

Общая ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная от ипотечной постоянной и ставки капитализации для собственных средств инвестора.

где К - доля заемных средств в цене приобретения объекта.

СКзс - определяется на основе среднерыночных условий финансирования сделок по схожим объектам. СКсс рассчитывается на основе информации по сравнимым объектам.

Пример. При проведении оценки используется сравнимый объект, имеющий 70-процентное отношение заемных средств к стоимости. Ставка капитализации для заемных средств составляет 16,2%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки капитализации на котором - 18%.

Определить ставку капитализации для собственных средств СКсс.

Решение.

СКсс = (СКо - К * СКзс) / 1 - К; СКсс = (0,18 -0,7 · 0,162) / (1 - 0,3) = 0,222 или СКсс = 22,2%.

Пример. Для приобретения объекта привлекается кредит в сумме
300 000 долл. с ипотечной постоянной - 17,5%. Условия кредита отвечают типичным условиям финансирования на рынке. Анализ схожих объектов указывает на ССсс в 19%. Объект приносит ЧОД = 65 000 долл.

Определить стоимость объекта.

Решение.

Дзс = 300 000 * 0,175 = 52 500 долл. - доля заемных средств в ЧОД в абсолютном выражении.

Дсс = 65 000 - 52 500 =12500 долл.- доля собственных средств в ЧОД.

Ссс = 12 500 \ 0,19 = 65789 долл.

Со = 65 789 + 300 000 = 365 789 долл.

Метод физических составляющих - земля и улучшения

Формула связанных инвестиций (взвешенных составляющих) также может быть применена к составным частям недвижимости: земли (участку) и улучшений (строений). Так же, как взвешенные ставки капитализации рассчитываются для заемного и собственного капитала в методе финансовых составляющих, так и взвешенные ставки капитализации для земли СКз и строений (улучшений) СКу могут быть рассчитаны при условии, что можно с достаточной точностью на основе рыночных данных получить ставки капитализации для каждого из компонентов, а также долю их вкладов в общую стоимость имущества:

где З - доля земельного участка стоимости объекта.

Пример. Оценщик проводит анализ сравнимого объекта недвижимости, имеющего ЧОД 200 000 долл. Общие ставки капитализации на данном рынке составляют 17%. Земельный участок, входящий в состав недвижимости, был продан за 400 000 долл. и передан в аренду бывшему владельцу за
55 000 долл/год.

Найдите ставку капитализации для улучшений (СКу).

Решение.

СКз = 55 000 / 400 000 = 0,137500;
Со = 200 000 / 0,17 = 1,176471;
З = 400 000 / 1 176 471 = 0,34 или 34%;
У = 1 - 0,34 = 0,66; СКу = (СКо - З(СКз)) / У;
СКу = (0,17 - 0,34 * 0,1375) / 0,66 = 0,1867 или СКу = 18,7%.

При ведении деятельности в сфере недвижимости и многих других отраслях нам необходимо рассчитывать такой параметр, как ставка капитализации. Этот показатель помогает оценить стоимость имущества того или иного бизнеса и доход, который с его помощью удается получить. Важность этого показателя для успешного ведения собственного дела переоценить очень сложно. Однако далеко не все знают, как производится ее расчет, из-за чего нередко делаются ошибки, влияющие на весь дальнейший бизнес. Поэтому сегодня поговорим о том, что такое ставка капитализации и как рассчитывается данный показатель.

Что это такое

Ставка капитализации – показатель, характеризующий стоимость какого-либо имущества и количество дохода, которое это самое имущество приносит. На сегодняшний день существуют два основных типа данного параметра, в частности:

1. Общая.
2. По норме отдачи на капитал.

Сегодня мы остановим свое внимание именно на первом способе, поскольку он используется чаще всего. Для эффективного ведения бизнеса обязательно необходимо знать, какие доходы приносит то или иное имущество. Именно исходя из этих показателей, владелец имущества сможет принимать те или иные решения для того, чтобы свести этот показатель к максимально приемлемому для себя уровню. Ставка капитализации недвижимости может рассчитываться одним из нескольких способов. В частности, на методы расчета могут оказывать влияние такие факторы, как:

• тип имущества (к примеру, торговая, офисная недвижимость и т. д.);
• наличие того или иного количества информации;
• возраст объекта и срок его эксплуатации;
• характеристика дохода.

На сегодняшний день существует пять основных методов оценки критериев подобного рода. В частности, капитализация может рассчитываться такими способами, как:

1. Прямой. В данном случае капитализация равна частному деления годовых доходов на ставку.
2. По валовой ренте. При таком виде используется метод подсчета с использованием потенциальной или действительной прибыли и рентного множителя.
3. Метод дисконтирования. Используется при нерегулярном получении средств и постоянном изменении их количества. С его помощью реально предположить возможный риск, который может быть связан с эксплуатацией недвижимости того или иного типа.
4. Остаточный. Позволяет учитывать несколько способов получения дохода.
5. Ипотечно-инвестиционный анализ. Помогает оценить имущество с точки зрения наличия собственного и заемного капитала.

Итак, мы разобрались, что представляет собой ставка капитализации. Но как ее правильно рассчитать и какие составляющие при этом следует учитывать? Поговорим об этом далее.

Как рассчитывается ставка капитализации в 2018-2019 году

Как мы уже говорили, расчет данного критерия может производиться исходя из целого ряда тонкостей, связанных с использованием того или иного имущества. Но в целом принципы между собой достаточно схожи. Разберем методику расчета показателя подобного рода для недвижимости пошагово.

Первым шагом на пути к получению необходимых данных является расчет валового дохода за определенный промежуток времени, как правило, за 1 год. Если вы приобретаете недвижимость, вы сами определяете, каким образом она будет приносить вам доход. К примеру, вы намерены сдать ее в аренду. Разумеется, сдача площади во временное пользование бывает не единственным способом получения дохода, ведь на территории находится и определенное оборудование, которое также может быть сдано во временное пользование. И весь этот доход необходимо учитывать при расчете такого показателя, как ставка капитализации.

Например, вы владеете помещением, которое намерены сдавать за условные 500 долларов в месяц. При расчете валового дохода на год сумму ежемесячного платежа арендатора вы должны умножить на 12 месяцев. Нехитрые математические действия подскажут нам, что в год с временного пользования нашей недвижимостью иным лицом, мы получим 6 000 долларов.

После того как вы рассчитали сумму валового дохода, необходимо отнять от него все полученные расходы. Нет ничего удивительного в том, что, даже сдавая площадь, вы все равно будете нести определенные убытки. Зачастую к таковым относятся такие платежи, как:

• страховые взносы;
• налоги;
• содержание помещения;
• управление недвижимостью.

Итак, возвращаясь к нашему примеру, мы имеем $6 000 валового дохода в год. Предположим, что страховка на 12 месяцев нам обойдется $400, налоги – $600, содержание – $500 и управление еще $500. Таким образом, расчет будет выглядеть следующим образом: 6 000 — 400 — 600 — 500 — 500. Из этого выходит, что все наши расходы составят $2 000, и если отнять их от доходов, мы получим $4 000.

Помните, что в данном случае нельзя учитывать «переменные» расходы. Например, нельзя включать в расчет такие показатели, как:

• кредитные выплаты;
• затраты на приобретение имущества;
• всевозможные сборы.

Эти показатели не позволят нейтрально оценить ставку капитализации, а ведь нам необходим именно нейтральный расчет.

Итак, необходимые показатели нами получены. Теперь можно перейти непосредственно к расчету нужного нам критерия. Как мы помним, ставка капитализации представляет собой соотношение между доходами, которые приносит нам наша собственность и затратами на ее приобретение. Таким образом, в расчете нам также необходимо воспользоваться таким показателем, как цена купленной нами собственности. Мы ее знаем, и рассчитывать ее дополнительно нам не нужно.

Разбирая примеры, предположим, что недвижимость была приобретена нами за $30 000. Для получения итогового результата нам нужно взять показатель чистой прибыли (доход минус расход, полученный нами в предыдущем действии), который в нашем случае равен $4 000 и разделить его на стоимость приобретенного имущества, равную $30 000.

4000 / 30000 = 0,133 х 100% = 13,3%.

Таким образом, исходя из рассматриваемого нами примера, ставка капитализации объекта, который мы сдаем в аренду, равняется 13,3%.

• одним из главных преимуществ подобного расчета инвестиционной привлекательности какого-либо объекта является возможность сравнения его с несколькими другими. Если вы видите несколько возможных вариантов для своих вложений, вы можете произвести их сравнение таким методом. Если ставка капитализации одного из них будет равняться, к примеру, 10%, а у другого – 15%, второй вариант получит преимущество;

• ставка капитализации является важным инвестиционным показателем, но оценивание только лишь по нему не позволяет многогранно оценить привлекательность того или иного объекта. Не делайте упор только на нее, рассматривайте объект с различных сторон, ведь рынок склонен к изменениям, которые могут произойти фактически в любой момент. Для большей точности сравнения хотя бы дополните его расчетом потенциального увеличения доходов, а лучше – и еще несколькими показателями;
• ставка капитализации позволит вам подтвердить ваши доходы и принимать решения по их увеличению. Главная цель любого бизнеса – вернуть первоначальные вложения и получать чистую прибыль. Фактически таким же образом вы можете сравнить прибыльность своих вложений с доходностью бизнесменов, ведущих аналогичную деятельность в вашем районе;
• ставка капитализации – объективный критерий, который позволит вам оценить прибыльность собственных активов. Умение правильно рассчитывать и грамотно использовать ее, позволит вам рассчитывать на максимально точный анализ своей деятельности и корректировать ее в соответствии с полученными результатами и возможными изменениями рынка. Поэтому старайтесь хотя бы раз в определенный период производить ее расчет для того, чтобы контролировать соотношение доходов, расходов и окупаемости активов. Именно окупаемость и доходность являются ключевыми показателями, которые демонстрируют жизнеспособность того или иного бизнеса и успех каких-либо инвестиций.

Ставка дисконтирования и ставка капитализации – это показатели экономической теории, дающие возможность анализа доходности вложений по всем сферам деятельности в экономике. В чем взаимосвязь этих терминов и как их отличать? Данные экономические определения взаимосвязаны и тема их взаимосвязи всегда актуальна при инвестировании в различные проекты краткосрочного и долгосрочного плана.

Невзирая на практически одинаковый экономический смысл, это разнящиеся друг от друга показатели экономической эффективности бизнеса, вложений. Этими терминами часто приходится оперировать в сфере недвижимости, осуществляя ее оценку на данном этапе и в перспективе.

Определение ставки дисконтирования, как экономического показателя в теории экономики

Ставка дисконтирования в экономике определяется, как показатель доходности инвестиций . Доходность инвестиций – это ожидаемая прибыль инвестора в будущем. Данное понятие позволяет оценить риски вложения в конкретный сегмент рынка или в определенное направление бизнеса. Этот показатель всегда принимает во внимание инвестор перед заключением контракта с оппонентом.

Ставка дисконтирования отдельно по себе не рассматривается. Вместе с ней инвестор всегда рассматривает средний уровень вложений по сегменту, уровень инфляции, сложившийся в целом на рынке. Также перспективу вложений в конкретное направление помогают определить такие показатели, как рентабельность активов, размер собственного капитала, оборачиваемость капитал (денежных средств) на предприятии.

Ставку дисконтирования всегда рассматривают параллельно с потоком капитала . Оценить ставку дисконтирования всегда помогает соотношение потока капитала к вложенным или собственным активам, средствам. Такой подход в оценке всегда актуален для сферы недвижимости.

Показатель дисконтирования всегда используется в планировании и прогнозировании при расчете доходов в будущем в конкретный заданный момент времени.

Обычно разница цен конца и начала периода плюс все доходы от инвестирования денежных средств за определенный анализируемый период разделенные на цену начала периода и представляют собой рассмотренную выше ставку дисконтирования.

Определение ставки капитализации в оценке доходности вложенных инвестиций с экономической точки зрения

Оценивая любой бизнес, всегда анализируют показатель капитализации доходов от инвестирования в его развитие. Это касается оценки вложений в любую сферу экономики. Ставка капитализации показывает взаимосвязь будущих ожидаемых доходов от вложений в бизнес, в проект и текущей стоимости, имущества предприятия (оцениваемых активов: объекта недвижимости, конкретного бизнесе). Рассчитывая ставку капитализации, всегда учитывают ставку дисконтирования ожидаемых доходов, прибыль, рентабельность. Ставка капитализации инвестиций исчисляется исходя из динамики общей выручки за определенный период. Обычно рассматривают динамику за год по месяцам.

При расчете из величины ставки дисконтирования вычитают показатель динамики роста или понижения общей выручки (полученное значение и будет ставкой капитализации по вложенным инвестициям).

Любой бизнесмен, принимая решение о целесообразности каких-либо вложений в представляющий для него интерес сегмент рынка, показатель ставки дисконтирования. А после осуществления инвестиций естественно им будет оценен непосредственно по факту показатель ставки капитализации. Об ожидаемой прибыли от инвестиций всегда будет говорить показатель дисконта, а о фактической выгоде можно говорить, принимая во внимание ставку показателя капитализации.

Чем отличается ставка дисконтирования от ставки капитализации

На конкретный рынок пришел инвестор и перед ним стоит задача о целесообразности инвестирования своих кровных средств в определенный сегмент, объект, услуги. Стоит или нет инвестировать. А если и стоит, то, как в процессе финансово-хозяйственной деятельности предприятия оценивать свою выгоду? Ведь цель любых инвестиций – это выгода в долгосрочной перспективе для инвестора. Чтобы это понять, нужно разобраться в определениях ставки дисконтирования и ставки капитализации дохода.

Коэффициент дисконтирования в отношении любых вложений – это прогнозный плановый показатель , рассчитываемый экономистами перед принятием решений об инвестировании по конкретным направлениям. Данный плановый норматив требуется для определения прогнозируемой величины доходности от инвестиций. Величина доходности в процессе осуществления хозяйственной деятельности, ведения бизнеса, купли-продажи объектов всегда будет меняться. Порой это значение непредсказуемо.

Ставка капитализации всегда рассчитывается на основании уже существующей дисконтной ставки. Этот показатель является фактическим , основывается на текущем положении дел в ходе финансово-хозяйственной деятельности, объекта, в отношении которого были сделаны инвестиции. Показатель капитализации исчисляется с учетом ставки дисконтирования по вкладываемым инвестициям. При ее расчете нужно из ее значения вычесть изменения дохода (его рост или снижение) за определенный налоговый период (обычно во внимание принимается налоговый год). Ставка дисконта указывает на ожидания инвестора, в то время как коэффициент капитализации показывает реальность (результат инвестирования).

Дисконтная ставка всегда оказывает влияние на инвестора при заключении договора на вложение средств в объекты недвижимости, конкретный бизнес. В свою очередь ставка капитализации, говорящая о прямой выгоде уже вложенных средств, будет влиять лишь на факт продолжения инвестиционной деятельности .

Реальные фактические финансовые показатели, позволяющие оценить эффективность вложений, можно рассчитать, лишь используя показатель ставку капитализации дохода. Этот показатель всегда используются инвесторами при оценке долгосрочных перспектив их инвестиций. Четкое представление того, что же такое ставка дисконта и термин ставки капитализации доходности однозначно отделяет эти коэффициенты друг от друга, помогая правильно оценить существующую ситуацию, а также предугадать ее развитие в будущем. Давать экономические прогнозы в большинстве случаев, не оперируя этими показателями практически невозможно.